Leibrente und Umkehrhypothek: Immobilienvermögen im Alter nutzen

Gebundenes Vermögen: Warum das Thema gerade jetzt aufkommt

Ein großer Teil der Menschen über 65 lebt im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung. Das Vermögen steckt damit fast vollständig in Stein, während die laufenden Einkünfte aus Rente und Pension oft knapp bemessen sind. Die Lücke zwischen beidem wird meist erst sichtbar, wenn größere Ausgaben anstehen: eine neue Heizung, ein barrierefreier Umbau, Pflegekosten oder schlicht der Wunsch, im Ruhestand nicht jeden Monat rechnen zu müssen.

Die klassische Lösung passt nicht für alle

Der naheliegende Weg wäre der Verkauf mit anschließendem Umzug in eine kleinere Wohnung. Für viele Eigentümer kommt das aber nicht infrage, weil sie das vertraute Umfeld, die Nachbarschaft und den Garten behalten wollen. Genau für diese Situation gibt es Modelle, die das Wohnen im eigenen Haus mit einer Auszahlung aus dem Immobilienwert verbinden.

Diese Modelle sind unter verschiedenen Namen im Umlauf, unterscheiden sich in der Mechanik aber erheblich. Wer sie verwechselt, vergleicht Angebote, die rechtlich und finanziell kaum etwas gemeinsam haben.

Zwei Grundprinzipien

Im Kern lassen sich zwei Ansätze unterscheiden. Beim ersten wird das Eigentum ganz oder teilweise übertragen, und der frühere Eigentümer erhält dafür eine Gegenleistung sowie ein abgesichertes Recht, weiter dort zu wohnen. Beim zweiten bleibt das Eigentum vollständig erhalten, und die Immobilie dient als Sicherheit für ein Darlehen, das erst später zurückgezahlt wird. Die Leibrente gehört zur ersten Gruppe, die Umkehrhypothek zur zweiten.

Die Leibrente: Verkauf gegen lebenslange Zahlung

Bei der Immobilienverrentung im Sinne einer Leibrente verkaufen Eigentümer ihre Immobilie und erhalten statt eines einmaligen Kaufpreises eine monatliche Rente, die bis zum Lebensende gezahlt wird. Gleichzeitig wird im Grundbuch ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch eingetragen. Dieses Recht steht an erster Stelle und sichert ab, dass die Verkäufer bleiben können, auch wenn der Käufer später selbst Schwierigkeiten bekommt.

Wie die Rente berechnet wird

Ausgangspunkt ist der Verkehrswert der Immobilie. Davon wird der Wert des Wohnrechts abgezogen, denn der Käufer kann die Immobilie über Jahre weder selbst nutzen noch vermieten. Der verbleibende Betrag wird über die statistische Restlebenserwartung verteilt, die sich aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes ergibt. Je älter die Verkäufer, desto kürzer der Zeitraum und desto höher die monatliche Zahlung.

Daraus folgt eine Eigenschaft, die oft unterschätzt wird: Die Leibrente ist eine Wette auf die Lebensdauer. Wer deutlich älter wird als statistisch erwartet, erhält in Summe mehr als den ursprünglichen Wert. Wer früh verstirbt, hat die Immobilie für einen Bruchteil abgegeben. Das gleicht sich nur über viele Verträge hinweg aus, nicht im Einzelfall.

Absicherung der Zahlung

Weil die Rente über Jahrzehnte fließen kann, ist die Bonität des Käufers entscheidend. Üblich ist eine Reallast im Grundbuch, die die Rentenzahlung dinglich sichert. Bleiben Zahlungen aus, kann daraus die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betrieben werden. Zusätzlich vereinbaren viele Verträge eine Wertsicherungsklausel, damit die Rente nicht durch Inflation an Kaufkraft verliert.

Zeitrente als Variante

Neben der lebenslangen Leibrente gibt es die Zeitrente, die über einen fest vereinbarten Zeitraum gezahlt wird, etwa zehn oder fünfzehn Jahre. Sie ist besser kalkulierbar und kann bei Tod vor Ablauf an die Erben weiterfließen. Dafür endet sie, auch wenn die Verkäufer noch leben und das Geld weiterhin brauchen.

Die Umkehrhypothek: Darlehen ohne laufende Raten

Die Umkehrhypothek funktioniert umgekehrt zu einem klassischen Baukredit. Statt Schulden über die Jahre abzubauen, wachsen sie an. Die Bank zahlt einen Betrag aus, entweder auf einmal oder in monatlichen Raten, und die Zinsen werden nicht laufend bezahlt, sondern dem Darlehen zugeschlagen. Zurückgezahlt wird erst, wenn die Eigentümer ausziehen oder versterben, in der Regel aus dem Verkaufserlös der Immobilie.

Das Eigentum bleibt erhalten

Der wichtigste Unterschied zur Leibrente: Die Eigentümer bleiben im Grundbuch stehen. Steigt der Wert der Immobilie, profitieren sie oder ihre Erben davon. Die Erben können das Haus nach dem Erbfall behalten, wenn sie das Darlehen ablösen, oder es verkaufen und den Überschuss behalten.

Mit dem Eigentum bleiben allerdings auch alle Pflichten bei den Eigentümern. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Reparaturen müssen weiter aus dem laufenden Einkommen oder aus der Auszahlung bezahlt werden. Viele Banken verlangen ausdrücklich, dass die Immobilie in ordentlichem Zustand gehalten wird, weil sie die einzige Sicherheit für das Darlehen ist. Wer das nicht mehr leisten kann, riskiert im ungünstigsten Fall eine vorzeitige Kündigung.

Warum das Angebot in Deutschland dünn ist

In Großbritannien und den USA ist die Umkehrhypothek ein etabliertes Produkt, in Deutschland bieten sie nur wenige Institute an. Ein Grund liegt in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die Banken verpflichtet, die Rückzahlungsfähigkeit zu prüfen. Bei einem Darlehen, das erst mit dem Tod fällig wird, passt diese Prüflogik schlecht. Hinzu kommt das Langlebigkeitsrisiko: Lebt der Kreditnehmer sehr lange, kann die aufgelaufene Schuld den Immobilienwert übersteigen.

Seriöse Verträge enthalten deshalb eine Klausel, nach der die Erben nie mehr zurückzahlen müssen als den Wert der Immobilie. Fehlt diese Begrenzung, ist das ein deutliches Warnsignal.

Was die Modelle kosten

Alle Varianten haben gemeinsam, dass die Auszahlung spürbar unter dem liegt, was ein freier Verkauf einbringen würde. Das ist kein Zeichen unseriöser Angebote, sondern Folge der Konstruktion. Wer zahlt, finanziert das Wohnrecht mit, trägt ein Risiko und wartet unter Umständen Jahrzehnte auf die Nutzung.

Bewertungsabschläge

Bei der Leibrente bestimmt der Wert des Wohnrechts maßgeblich die Höhe der Rente. Ein lebenslanges Wohnrecht für eine 70-jährige Person kann je nach Mietwert und Zinsannahme einen erheblichen Teil des Verkehrswerts ausmachen. Deshalb lohnt es sich, die Grundlage dieser Berechnung offenlegen zu lassen: Welcher Mietwert wurde angesetzt, welche Sterbetafel, welcher Kapitalisierungszins?

Zinsen, die sich aufschichten

Bei der Umkehrhypothek ist der Zinseszinseffekt der größte Kostenfaktor. Ein Darlehen, auf das über zwanzig Jahre Zinsen aufgeschlagen werden, verdoppelt sich je nach Zinssatz leicht. Die Zinsen für dieses Produkt liegen außerdem in der Regel über denen klassischer Baufinanzierungen, weil die Bank länger und unsicherer auf ihr Geld wartet.

Monatliche Auszahlungen mildern diesen Effekt etwas ab, weil anfangs nur kleine Beträge verzinst werden. Wer dagegen gleich zu Beginn eine große Summe abruft, etwa für einen Umbau, zahlt vom ersten Tag an Zinsen auf den vollen Betrag. Es lohnt sich deshalb, nur das abzurufen, was tatsächlich gebraucht wird.

Nebenkosten und Instandhaltung

Notar- und Grundbuchkosten fallen bei beiden Varianten an. Wichtiger für den Alltag ist aber die Frage, wer künftig für Instandhaltung aufkommt. Bei der Leibrente wird das im Vertrag geregelt, häufig tragen die Bewohner die laufende Pflege, der Käufer die großen Reparaturen an Dach und Fassade. Bei der Umkehrhypothek bleibt alles bei den Eigentümern, denn das Haus gehört ihnen ja weiterhin.

Steuern und Sozialleistungen

Die monatlichen Zahlungen sind nicht automatisch steuerfrei. Wie sie behandelt werden, hängt von der Art des Vertrags ab und hat Auswirkungen, die über die Einkommensteuer hinausgehen.

Ertragsanteil bei der Leibrente

Eine private Leibrente wird nur mit ihrem sogenannten Ertragsanteil besteuert. Dieser hängt vom Alter zu Rentenbeginn ab und liegt nach der Tabelle im Einkommensteuergesetz bei Rentenbeginn mit 70 Jahren bei 15 Prozent, mit 75 Jahren bei 11 Prozent. Der Rest gilt als Rückzahlung des eigenen Vermögens und bleibt steuerfrei. Bei der Zeitrente gelten andere Regeln, die im Einzelfall geprüft werden sollten.

Auszahlungen aus einem Darlehen

Geld aus einer Umkehrhypothek ist kein Einkommen, sondern ein Kredit, und wird deshalb nicht versteuert. Das kann ein Vorteil sein, wenn die Eigentümer ohnehin nahe an einer Steuerstufe liegen.

Auch im Erbfall spielt die Konstruktion eine Rolle. Das aufgelaufene Darlehen mindert als Nachlassverbindlichkeit den Wert des Erbes und damit die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer. Bei der Leibrente ist die Immobilie dagegen bereits verkauft und fällt gar nicht mehr in den Nachlass.

Folgen für Pflege und Grundsicherung

Wer später auf Sozialleistungen angewiesen sein könnte, sollte vorher klären, wie Rentenzahlungen und ausgezahlte Beträge angerechnet werden. Eine laufende Rente zählt als Einkommen, ein auf dem Konto liegender Einmalbetrag als Vermögen. Beides kann den Anspruch auf Hilfe zur Pflege mindern.

Für wen welches Modell passt

Eine allgemeine Empfehlung gibt es nicht, aber es gibt Konstellationen, in denen das eine oder andere Modell deutlich besser passt.

Wenn keine Erben das Haus übernehmen wollen

Kinderlose Eigentümer oder solche, deren Kinder längst anderswo leben und das Haus nicht übernehmen wollen, profitieren oft von der Leibrente. Sie tauschen einen Wert, den sie selbst nicht mehr realisieren würden, gegen planbares Einkommen. Ob die Erben später etwas erhalten, spielt für sie eine geringere Rolle.

Wenn das Haus in der Familie bleiben soll

Soll die Immobilie später an die Kinder gehen, ist die Umkehrhypothek näher an diesem Ziel, sofern ein Angebot verfügbar ist. Die Erben behalten die Wahl, das Darlehen abzulösen. Eine Alternative innerhalb der Familie ist der Verkauf an die eigenen Kinder gegen eine Rente, was steuerlich und erbrechtlich aber sorgfältig gestaltet werden muss.

Wenn ein Umzug ohnehin absehbar ist

Steht in einigen Jahren voraussichtlich ein Wechsel in betreutes Wohnen an, verlieren beide Modelle an Reiz. Das Wohnrecht hat dann nur noch begrenzten Nutzen, und eine Umkehrhypothek würde bei Auszug sofort fällig. In dieser Lage ist ein regulärer Verkauf mit einem längeren Auszugstermin oft die bessere Lösung.

Worauf vor der Unterschrift zu achten ist

Die Verträge laufen oft über Jahrzehnte und lassen sich kaum rückgängig machen. Umso wichtiger ist die Vorbereitung, und zwar bevor ein Angebot auf dem Tisch liegt.

• ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, nicht nur die Einschätzung des Anbieters
• die offengelegte Berechnung von Wohnrecht, Lebenserwartung und Zins
• eine erstrangige Eintragung von Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch
• eine klare Regelung, was bei Umzug ins Pflegeheim mit dem Wohnrecht geschieht
• bei der Umkehrhypothek eine Begrenzung der Rückzahlung auf den Immobilienwert

Die Familie einbeziehen

Auch wenn die Entscheidung rechtlich allein bei den Eigentümern liegt, betrifft sie die Erben unmittelbar. Ein offenes Gespräch vor der Unterschrift verhindert Streit nach dem Erbfall und bringt manchmal Lösungen auf den Tisch, an die vorher niemand gedacht hat, etwa eine private Vereinbarung innerhalb der Familie.

Mehrere Angebote vergleichen

Die Unterschiede zwischen den Anbietern sind erheblich, sowohl bei der Höhe der Zahlung als auch bei den Vertragsbedingungen. Ein Vergleich lohnt sich nur, wenn dieselben Annahmen zugrunde liegen. Wer drei Angebote mit drei unterschiedlichen Verkehrswerten vergleicht, vergleicht im Grunde nur die Bewertungen.